Par Jeanne Bouyat & Mathilde Panot

Mardi 04 mars 2014

La loi Duflot pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur), adoptée ce 20 février 2014, est vendue par le gouvernement comme une loi équilibrée et répondant avant tout à un « impératif de justice sociale ». Or cette loi adopte un parti pris très clair pour les propriétaires au détriment des locataires et des plus précaires déjà fortement touchés par la crise du logement.

La situation insupportable du logement en France

10 millions de personnes subissent aujourd’hui la crise du logement en France selon la Fondation Abbé Pierre. Parmi elles, on compte 3,5 millions de mal-logés, 3,8 millions qui souffrent de précarité énergétique et environ 141 500 qui dorment dans la rue. Ce nombre a augmenté de moitié en 10 ans. La spéculation foncière, elle, bat son plein : les loyers des HLM et du parc locatif privé ont respectivement augmenté de 29% et 44,2% ces dix dernières années, et les prix à l’achat ont plus que doublé ! De plus les expulsions locatives ne donnent pas lieu à des relogements dans presque deux tiers des cas (70% en île de France par exemple !) tandis que le nombre de logements vacants a doublé en 35 ans (7% du parc de logements ordinaires). La course effrénée aux profits a ainsi permis aux sociétés immobilières d’engranger 340 milliards ces trente dernières années !

Pourtant la loi Alur, malgré l’objectif affiché de « réguler les dysfonctionnements du marché », ne permettra pas d’encadrer ce marché immobilier ni de garantir un accès au logement digne pour tous.

La mesure phare de la loi est la mise en place d’un système d’encadrement des loyers, une promesse de campagne du président Hollande. Des observatoires des loyers fixeront un loyer médian de référence spécifique à l’aire géographique. Les loyers devront alors être compris dans une fourchette allant de - 30% du loyer de référence à une majoration de + 20% de celui-ci.

Ce système ne permet pas de faire baisser les loyers ni de lutter efficacement contre leur hausse. En effet, le système ne joue pas sur les niveaux des loyers mais sur les écarts : il se contente d’interdire les trop grandes différences de loyers : si le niveau est très élevé partout, comme c’est le cas en région parisienne ou dans certaines grandes villes, son effet est nul !

De plus, la loi permet aux bailleurs de faire sauter ce maigre verrou avec « un complément de loyer exceptionnel » à la suite de travaux d’aménagement ou si le logement présente des «caractéristiques, notamment de localisation ou de confort» particulières. Cette terminologie floue permet une grande latitude pour les bailleurs et vide donc de son contenu cette mesure déjà faible.

Mais la réalité est pire ! Comme le dénonce la plate-forme des mouvements sociaux et la Fondation Abbé Pierre : le système impose une spirale inflationniste par le bas, en encadrant à la hausse les loyers les moins chers d’une zone donnée, touchant donc les plus précaires tandis que seuls les loyers les plus chers seront eux limités. Un effet d’aubaine pour ceux qui avaient déjà les moyens de payer un loyer cher.

De plus, aucun critère écologique (qualité du bâti, performance énergétique) n’est inscrit dans le processus d’évaluation des loyers prévu par la loi. Or poser des critères écologiques pour évaluer des loyers est une mesure sociale et écologique : ils inciteraient les propriétaires à rénover les passoires énergétiques, qui généralement concernent les ménages les plus précaires, et les charges énergétiques pour les locataires seraient ainsi moins élevées.

La garantie universelle du logement (GUL) : encore une manipulation

La loi crée également une garantie universelle des loyers, initialement obligatoire et qui, sous l’action de lobbying des propriétaires est à présent facultative. Elle permet d’indemniser pendant 18 mois les bailleurs en cas d’impayés de loyers sans qu’ils n’aient à exiger de caution des locataires. D’après le gouvernement, elle est censée favoriser la mise en location de logements vacants, donner accès au logement à des personnes aux revenus modestes, et empêcher les expulsions locatives. En pratique, cette fausse sécurité sociale du logement va à l’encontre totale de ces objectifs. Elle ne permettra pas l’accès aux logements des étudiants et des précaires puisque la GUL n’est accordée que si le locataire dispose de revenus au moins égal au double du montant du loyer !

De plus, alors qu’elle pourra indemniser les propriétaires à hauteur du loyer médian de référence dans le cas général, elle est censée couvrir jusqu’au loyer majoré pour les étudiants et précaires pour faciliter leur accès au parc locatif. Mais en créant une situation particulière pour les plus défavorisés, cette mesure aboutit seulement à ce que ces étudiants et précaires paient des loyers plus chers (et les étudiants doivent en plus avancer une caution !). En outre, les expulsions sont toujours possibles à l’issue de la période de garantie…

Enfin, en devenant facultative, la mutualisation des risques est abandonnée puisque seuls les propriétaires anticipant un risque important d’impayés, choisiront d’y adhérer. Financée par l’impôt et les fonds d’Action logement, le dispositif sécurise ainsi la rente du capital immobilier des propriétaires en les couvrant par les ressources des collectivités publiques.

Sans volonté politique, le gouvernement préfère la communication

Si la loi contient marginalement quelques mesures positives (encadrement des honoraires des agences immobilières, plafonnement des tarifs des syndics, réforme du système d’attribution pour simplifier les demandes de logements sociaux), elles ne sont clairement pas à la hauteur des enjeux et manquent de volonté politique. D’autant que pour lutter efficacement contre les logements vides, le gouvernement aurait dû exiger leur réquisition. Cécile Duflot avait annoncé en novembre 2012 devant l’Assemblée nationale prendre des mesures dans ce sens. Il n’en est rien: 7% du parc locatif ordinaire est vacant, et sur les 100 000 logements repérés en Ile-de-France, aucun n’a été réquisitionné. Les dispositions actuelles incitent même à la spéculation : moitié moins des logements seront concernés par la taxe sur les logements vacants et la hausse des loyers sera facilitée si le logement n’est pas occupé les 24 derniers mois. Laisser vide son bien immobilier pour en augmenter le prix, il fallait l’inventer !

La loi Alur est donc une vaste fumisterie, du sparadrap contre le mal logement ! Plutôt qu’un encadrement des loyers, le Parti de Gauche propose un système de blocage par une loi qui impose la baisse immédiate et générale de l’ensemble des loyers, et notamment un gel des loyers HLM. La question du logement est un axe prioritaire du programme « L’Humain d’abord ». L’urgence actuelle ne peut se contenter de mesures anecdotiques voire contreproductives. Osons la réquisition, la préemption locative et la taxation de logements vides, pour lutter contre la spéculation immobilière. Il faut mettre un terme à cette marchandisation, l’accès au logement pour toutes et tous est un droit ! C’est aussi le devoir d’un gouvernement responsable.

Source : cliquez ici

Avec Duflot, c’est la hausse des loyers, à toute Alur !

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